[부동산] 지성님의 경매특강(강남역) 후기 ('23.02.17)

안녕하세요, '그 남자♂' 입니다 :)

오늘은 지성님의 경매특강 후기를 남길까 합니다 :)

(반말 주의ㅎㅎㅎㅎ)

 

지성님의 '돈되는 부동산 1인법인'을 읽고, 다양한 명의로 투자하는 법을 알게 되었다.(그조차도 나에겐 신세계였다 ㅎㅎ)

나는 지성님의 '전꿈사'(전업을 꿈꾸는 사람들) 단톡방 멤버이기도 하다.

 

그런 지성님이 경매강의를 여신다고 해서 얼른 신청을 했다!

(내 사랑 '그 여자♀'에게도 같이 듣자고 꼬셨다)

강의료는 인당 55,000원이었다~

사실 재테크 관련 오프라인 강의는 처음이라 약간 설레기도하고, 궁금하기도 했다.

 

경매특강 핵심 내용을 정리하자면 아래와 같다.

참고로 '★' 표시를 한 것은 나의 생각을 정리해 놓은 것이다.

 

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• 곧 '분양권' 투자 적기가 올것이다. 분양권 공부를 미리 해두어라.
  분양권 규제가 완화(예: 계약금 5%, 중도금 무이자 혜택 등)될 것이니, 적시에, 실투자금이 최소가 되는 타이밍에 잡아라.
  ★ 분양권 공부는 관련 책을 사서 읽을 생각이다!
  
  
• 경매로 집을 사기 전, 제일 중요한 것은 그 지역의 '공급'을 살펴보는 것이다.
  부동산도 자산으로 공급/수요에 영향을 받는다. 해당지역의 공급 분석을 우선적으로 해라
  (경매 프로세스) ⓛ지역(공급)분석, ②하자를 찾자, ③철저한 시세조사 및 실수요 확인, ④대출/자기자본 등 투자액 결정
  *특히 하락장일 땐, 부동산 중개소 다 돌면서(전화하면서) 급매를 찾는 것이 시세조사에 도움이 되며, 전화로 가격을 한번 흔들어보는 것도 좋다. 입찰가 선정에 큰 도움이 된다. 또한 실수요가 어느정도인지 잘 파악을 해둬야 원활하게 전/월세를 내줄 수 있다.
  ★ 유연한 사고로 다방면으로 접근해야겠다는 생각이 들었다. 전기계량기, 우편함 등을 체크해 실거주 여부를 확인하고, 부동산에 전화를 돌려 가격을 물어보는 등, 여러 측면에서 힌트가 될 만한 것들을 모아 보는 것이다.
  
  
• 명의별 장/단점이 있다. 이를 명확히 인지하고 투자하라.
  - (개인) 좋은 물건. 내가 살 집 등
  - (매매사업자) 양도세 분리과세가 아닌, 종합소득으로 과세되며, 공시지가 12억까지는 종부세를 내지 않는다.
     처음 부동산 시작하는 사람은 매매사업자로 하는 것도 괜찮다.
  ★ 다만, 매매사업자로 주택 취득시, 생애최초의 기회를 날리는 것인지는 확인해보자.
  - (법인) 취득세가 현재 12%로 비싸나, 단기 매도나 대량 거래시 유리하다.
  ★ 올해 목표 중 하나가 '부동산법인'을 세우는 것인데, 우선 하반기 '내집마련' 후에 진행할까 한다.
  
  
• 대출은 개인보다 매매사업자/법인으로 받는 것이 더 유리하다.
  
  
• 앞으로 공급이 부족하고, 월세 인기가 많은 곳(=월세 수익 높은곳)이 인기 좋을 것이다.
  ★ 부동산지인, 아실 등 다양한 사이트를 끄적이는 시간을 확보하자. 인스타 할 시간에 부동산 매물 검색하자.
  
  
• 금리가 상승하고, 가격이 하락하는 현시점에서는, 공급이 없는 지역에 전세가 상승을 체크(모니터링)하자. 좋은 투자기회가 될 수 있다.
  ★ '전세가'='실거주 편의성' 이란 사실을 명심하자. 가격이 상승하는데, 전세가가 상승한단 의미는 해당 지역이 실거주 측면에서 매리트가 있다는 것이다! '전세가'가 움직인 다음에 '매매가'가 움직인다.
  
  
• 제2금융권의 무서운 점은, 대출 받은 단지내 다른 아파트들의 경매건이 늘어나면 만기 연장없이 대출의 전액상환을 요구한다는 점이다.
  
  
• 경매는 결국 낙찰 후 6개월 뒤 매도하므로(단타인 경우), 6개월 후 가격 예측이 중요하다. 결론적으로, 적어도 공급은 분석해서 6개월 뒤 가격 변화가 긍정적일 경우 경매 접근을 해라
  
  
• 2011년은 플피투자가 좋았던 시기였다. 아파트 한동을 전체 매수하고, 전세를 놓으면 거진 10억의 현금이 생기는 시절이었다.
  ★ 이후 위같은 기회가 왔을 때, 놓치지 않도록 늘 부동산 시장을 모니터링하는 습관을 들여야겠다. 모니터링 시트를 만든다던가... 권역별 대장아파트 매매가/전세가 변화를 기록해놓는다던가... 할게 많다!!!!
  
  
• (향후 시장 접근법) ⓛ경매, ②분양권, ③갭투자 
  ★ 단, 나와 '그 여자'는 '내집 마련' 부터 하기로 약속했다.
  
  
• 부동산 투자시, 잘하려고 하지 말고, 그저 시장흐름(사이클)에 따라 잘 선택해라. 그러면 다 해결된다.
  ★ 근데!! 그 사이클을 보는 눈을 갖는 것이 선행이지 않는가!? 그럼 핵심은 무엇일까? 나는 과거 데이터 분석에 그 답이 있다고 본다. 역사는 반복되듯이, 모든 것은 반복된다. 과거 Data분석에 시간을 쏟자!!!
  
  
• 하락장에서 경매시, 현장 매물 조사는 더욱 철저하게 한다. 네이버 매물은 호가이므로 실제 가격과 괴리가 있다.
  또한, 가격침체를 우려 일부 중개사들이 일부러 올리지 않는 경우도 있다.
  ★ 또 한번 깨달았다. 인터넷은 매우 유용하지만, 늘 진실만을 보여주진 않는다. '우문현답'(=우리들의 문제는 늘 현장에 답이 있다) 잊지말자. 발품을 꼭 팔자. 발품은 늘 그만한 가치가 있다.
  
  
• '플피'의 시절이 돌아오면, 플피 투자로 대규모 투자금 마련 후, 서울 강남 등 비싼 곳에 재투자하는 것도 인생역전의 방법이다.
  ★ 물론 많은 공부 후, 확신이 있을때만 진입할 것이다.  High Risk, High Return은 불변의 진리다.
  
  
• 투자는 결국 돈벌려고 하는 것이다. 적시에, 적절한 물건에, 자기자본을 최소화하면서 투자하여 수익률을 극대화하는 것이 포인트다.
  ★ 또 반복한다. 위 같이 행동하려면 늘 시장을 모니터링 해야한다. 모니터링!!! 자동 모니터링 시스템을 구축하고 싶은데... 어떻게 안될까? 흠...
  
  
• 그렇다면 공격적으로 매수해야할 타이밍은 언제일까? 
  ⓛ공급이 적어질 것으로 예상, ②실투금이 최소로 들때, (③플피를 낼 수 있을 때)
  
  
• 투자금이 많이 들어가는 상위 물건일수록, 상승장에서 더 많이 오른다.
  
  
• 부동산 상승장일땐, 갭투자 수익률이 경매 대비 월등하다
  
  
• 다만, 갭투자시 해당 물건에 영향을 줄 수 있는 주변 입주물량을 꼭 확인해라. 신축 입주가 많으면 전세가 하락하며 갭이 커진다.
  
  
• 오히려 주변 신축 공급으로 가격이 빠진 구축 아파트를 경매 등으로 싸게 사서 월세 받으면 Cash Flow(현금흐름)을 만들 수 있다. 최근 경기도 양주, 대구가 이런 모양새를 보이고 있으니 주의 깊에 보아라.
  ★ 나는 젊은편이지만, 개인적으로 (고정적) 현금흐름을 굉장히 중요하게 생각한다. 내가 '경제적 자유'를 얻는 길은 결국 고정적 현금흐름을 내 월급 이상으로 만드는 순간이기 때문이다. 늘 생각하자. 현금흐름을 늘릴 수 있는 방법을. 더불어 양주, 대구 외에 싸게 물건을 살 수 있는 지역이 없는지 살펴보자.
  
  
• KB주간 시계열 자료에서 '하락 그래프'를 눈여겨 보자. 인사이트를 얻을 수 있다.
  ★ 노션에 적어놓고 몇달째 쳐다보지도 못하고 있다. 바쁜거 안다. 근데 시간이 없는 건 또 아니다. 조금의 시간도 알뜰히 사용하자.
  
  
• 부동산 사이클 파악이 굉장히 중요하다. 과거 Data를 연구하고 분석하자.
  ★ 과거 Data분석은, '그 여자'(현 데이터분석가)가 기가 막히게 잘 할것이라고 믿는다ㅋㅋㅋㅋ 근데 기본적으로 나도 같이 해야겠지... 도와줘 '그 여자'
  
  
• 하락장에서 물건 호가가 떨어지는 이유 중 하나는, 경매하는 사람들이 안전마진을 활용하여 시세보다 저렴하게 물건을 내놓기 때문이다. 안전마진이 크므로 가격을 더 낮출 수 있는 여력이 있는 것이다!
  ★ 여기서 솔직히 난 머리를 딱 쳤다! 가격이 떨어지는 원리 중 하나가 이거구나...! 더불어 항상 이해관계자의 입장에서 늘 생각해보는 습관을 길러야겠다는 생각이 들었다. 그러다보면 인사이트를 얻을 수 있지 않을까?
  
  
• 대출기관을 찾는 가장 효율적인 방법은, 근처 매물의 등기부등본을 떼서 '을구'의 대출기관을 살펴보는 것이다.
  ★ 솔직히 이번 경매 수업에서 제일 큰 꿀팁은 이거였다 ㅋㅋㅋ 단순한데... 굉장히 ISFP('그 여자')스러운 발상이다.
  
  
• 경매시 명도도 시장상황에 따라 적절히 잘 이용하라. 상승장엔 빨리 내보내는 것이 좋고, 하락장엔 오래 머물도록 편의를 봐주는 것도 좋다.
  
  
• 경매시 대항력이 있는 임차인이라도, 임차인이 서울보증보험으로부터 보증금을 미리 받고 이사가는 경우도 있으니, 입찰시 이 부분도 고려한다.(임차인이 없으면 명도가 쉬워질 수 있다)
• 더불어, 위 경우 서울보증보험이 구상권을 청구하나, 보증보험에서 일정액 이상 배당을 받으면(예: 60%) 남은 금액을 포기하는 경우도 있으니, 해당 물건을 확인해서 입찰하는 것도 하나의 방법이다.(보증보험 홈페이지 들어가보면 보증금 포기한 물건을 따로 나열해둔 게시판이 있다)
  ★ 소소한 꿀팁들이 참 많다. 이게 다 짬밥에서 오는 거겠지? 나도... 지성님처럼 성장하고 싶다.
  
  
• 요즘은 부동산 80%대출로 구매 후, 월세 놓는 것이 대세다.
  ★ 이건 '그 여자'가 했던 말이다... 일단 집부터 사자.... ㅠㅠ
  
  
• 투자가 어려워진다는 것은 경쟁자가 줄어든다는 의미다. 긍정적으로 생각하고 매일매일 꾸준히 공부하자
  ★ 그렇다! 어려워질수록 경쟁은 덜 치열해진다..! 인생은 마라톤이다. 하루에 한걸음씩이라도 나아가자

 

이상 많은 인사이트를 얻을 수 있는 '지성'님의 강의였다!

완전 강추한다!! 근데 기본적으로 강의를 듣기전에 경매의 기본원리는 아시는 상태였으면 한다.

완전 아무것도 모르는 상태에서 들으면 이해하지 못하는 부분이 많을 것이다!

늘 말하지만, 아는만큼 보인다! 불변의 진리다!

 

앞으로도 꾸준히 위 강의 내용을 곱씹으며, 투자 실력을 키워나갈 것이다.

 

또 다음은 어느분의 강의를 들으면 될지, 벌써부터 설렌다^^