[아파트 투자는 사이클이다] 독후감/서평_이현철 지음

안녕하세요, 그 남자♂입니다.
오늘은 부동산책 '아파트 투자는 사이클이다'를 소개할까 합니다.
저는 아직 무주택자인데요. 언제 집을 살까 고민을 하는 와중에, 유튜브를 통해 '이현철 소장님'을 알게 되었고, 이 분의 책을 읽어보고 싶단 생각이 들어 이 책을 사게 되었습니다. 

 

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(두줄요약)
√ 아파트 투자는 사이클이 있으므로, 사이클의 변곡점을 잘 찾아 투자하자.
√ 아파트 가격 변화의 직접적인 요인은 심리, 전세가, 분양, 정책 4가지이다.
(나의생각) "투자는 상품을 사는 것이 아니라, 때를 사는 것이다" 이 말이 나는 가장 와닿았다. 태풍이 오면 날개 없는 돼지도 날듯이 시기를 잘만난 투자는 봄철에 씨를 뿌른것과 같이 가만히 두어도 그 값이 오른다. 큰 목돈이 들어가는 부동산 투자에 있어 특히 어느 시기에 투자하느냐가 그 성패를 좌우한다는 사실을 절실히 느꼈다.
 
 

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< 목차 >
1장 당신은 지금껏 세상의 편견에 속고 있었다.
2장 부동산 전문가들은 왜 틀린 예측을 할까?
3장 다가오는 사이클에서 기회를 잡는 법
 
 

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< 주요내용 정리 >
(1장) 당신은 지금껏 세상의 편견에 속고 있었다.

• 10년, 20년 단위로 부동산은 우상향하는게 맞으나, 하락할 때 금융/기회비용을 버틸 능력이 없는 서민에게 "부동산은 우상향하니 버텨라"는 말은 희망고문에 불과하다.
• 부동산 시장의 흐름을 읽고, 사이클에 따라 움직여야만 승률을 보장받을 수 있다.
• 부동산 상승기엔 '전세'가 자산(내게 돈을 벌어다주는 것)이지만, 하락기엔 부채(내게 돈을 빼먹는 것)이다.
• 부동산 시장에서 입지도 물론 중요하지만, 시장상황이 더 중요하다. 부동산 시장은 주식시장과 달리 상승/침체도 길기에 유의해야 한다.
• 영원한 상승도, 영원한 하락도 없다
• 부동산 시장이 오를 때는 조망권, 일조권 같이 유무형의 모든 것이 오를 이유가 되지만, 하락장에선 실제 손에 잡히는 실질적인 가치까지 가격이 내려온다.
• 똘똘한 한채의 신화에 매몰되는 것이 아닌, 하락의 끝에서 감당 가능한 레버리지를 활용해 담대히 매수하는 것이 사이클을 활용한 성공 투자법이다.
• 어디에 있는 어떤 아파트를 사느냐보다 중요한 것은 '언제 사느냐'이다. 그러나 인간의 본성에 따르면 하락기(매물이 쌀때) 적극적으로 매수하는 것은 어렵다. 따라서 사이클 공부를 통해 이성적으로 생각하고 움직일 수 있게 해야 한다.
• 정부의 목적은 집값 상승도, 집값 하락도 아닌 정권 유지이다. 따라서 과도한 집값 상승/하락을 원하지 않는다.
• 기회는 늘 온다. 투자 성공의 시기는 하락장의 한복판이다. 아무도 집을 사지 않을 때, 집을 사야한다.
• 투자 성공의 1단계는 '투자 원칙을 세우는 것'이다. 여기서 '원칙'이란, 어떤 일이 있어도 흔들리지 않는 기준이다.
• 아무리 강조해도 지나치지 않은 사실은 부동산 시장이 다른 투자시장보다 긴 사이클로 움직인다는 점이다.
• 상승장일 땐, 가볍게 무시할 수 있는 금리가, 하락장일 때는 내 숨통을 쥐고 흔드는 목줄이 된다.
• (앙드레 코스톨라니) 빨리 부자가 되는 법을 알려줄 수 없으나, 빨리 가난해지는 방법은 정확히 알려줄 수 있다. 바로 빨리 부자가 되길 바라면 빨리 가난해진다.
• 시장 앞에서 겸손하고, 상승장이라는 만루의 기회가 왔을 때 홈런을 노려야 한다.
• 나는 천재가 아니며, 첫 끗발은 개 끗발이라는 걸 인정해야만 한다. 천재는 내가 아니라 상승장이다.
• 상승장이라는 거인의 어깨에 올라타기 위해선 하락장 끝 무렵 거인의 발등에 올라타 때를 기다리고 어깨까지 올라가기 위한 시간을 견뎌야 한다. 겸손해야 한다. 그리고 기다려야 한다.
• "우리는 모두 시궁창 속에 있지만, 몇몇은 별을 바라보고 있다" by 오스카 와일드, 희곡<윈더미어 부인의 부채> 중

(2장) 부동산 전문가들은 왜 틀린 예측을 할까?

• 부동산 시장의 바닥과 꼭지를 정확히 예측하는 것은 불가능하지만, 전체적인 흐름(상승/하락 전환)은 파악이 가능하다.
• 부동산은 주식시장과 달리 세력들의 가격 조작이 불가능에 가깝다. 세력이 있을 수 없는 구조이기 때문
• 금리가 부동산 시장에 영향을 끼친다고 하나, 이는 하락장일 때만 맞는 이야기다. 상승장에선 금리가 올라도 이자보다 가격이 더 오르기 때문
• 변동성과 호흡이 빠른 주식에 비해, 부동산른 길고 느리게 움직이기에 충분히 예측과 대응이 가능하다.
• 부동산 시장은 외부변수에 영향을 주식보다 덜 받기에, 금리/환율/수요공급으론 일관된 예측이 어렵다.
• 오히려 부동산 가격변동과 일관된 상관관계를 갖는 것은 심리/전세가/분양/정책 이다.
• 투자자 매수세보다 아파트가 더 많으면 사야할때고, 아파트보다 매수세가 많으면 팔아야 할 때다.
• '심리'가 부동산 상승/하락기 사이클을 예측하는 첫번째 단초가 된다.
• 조급한 사람의 돈은 여유 있는 사람에게 흘러가게 되어 있다. 부동산 시장에서는 늘 조급한 사람이 확신을 가진 사람에게 질 수밖에 없다.
• 호가와 실거래가 갭이 커질때, 그래서 매수심리가 주춤해서 거래량이 떨어질 때가 하락의 전조다.
• 주식이든 부동산이든 '상품'을 사는 것이 아니라, '때'를 사는 것으로 인지해야 한다.
• 투자라는 건 기본적으로 내가 산 가격보다 더 비싸게 사줄 사람이 있어야만 한다.
• '언제 사느냐' 보다 중요한 건 '언제 파느냐' 이다. 따라서 반드시 매도계획을 수립해야 한다.
• 부동산이 오르는 건 시간이 갈수록 돈의 가치가 떨어지기 때문이다.
• 하락장 끝물에서 전세가율이 점점 올라가며 갭이 줄어드는 건 상승장이 시작된다는 시그널이자 매수의 시그널이다. 내 집뿐만 아니라 주변 모두 전세가가 상승하면서 매매가를 밀어 올리고 있다면 전세가율을 기준으로 매매 타이밍을 잡아도 좋다.
• 이때는 사는 사람이 없는데도 집값이 올라가는 마법이 벌어진다.
• 부동산은 한번 탄력을 받고 추세에 올라타면 무섭게 상승한다.
• 상승 끝물 하락초입땐, 집값이 전세가 가까이 떨어지고, 그 돈을 내고 전세들어오는 사람이 없기에, 빌라왕, 전세사기 등 사건사고가 터진다.
• 하락장에서 아파트를 파는 건 상승장에서 분양가 상한제가 적용된 로또 청약에 당첨되는 것만큼 어렵다.
• 평화로울땐 누구도 전쟁이 터질거란 것을 모르듯이 상승장일 땐 누구도 하락장이 닥치리라 짐작하지 못한다. 하지만 이런 상승 하락 사이클에서 살아남아야만 기회를 맞이할 수 있다.
• 시장에서 살아남고 계속 시장을 주시한다면 기회는 반드시 온다. 단, 기회가 올때까지 시장을 떠나지 말고 버텨야 한다.
• 남들과 똑같이 행동해서는 남들과 똑같은 삶을 살 수 밖에 없다. 부자들은 남들이 팔 때 사고, 남들이 살 때 팔았기 때문에 부자가 된 것이다.
• 주식시장에서 큰손(기관/외국인)에서 작은손(개미)으로 시장의 흐름이 바뀌고, 부동산시장에서 다주택자에서 1주택자로 시장의 흐름이 바뀌고 있다는 것은 곧 폭락이 다가온다는 전조로 봐도 무방하다.
• 관심에 없으면 눈에 보이지 않는다. 부동산 하락기에도 부동산시장에 관심을 가져야 한다.
• 부동산 하락기에 공부하고 준비해서, 상승의 시그널이 포착될 때, 과감하게 무릎에 들어가야 한다 = 즉, 하락장때 공부하고 틈틈이 임장하며 마음에 드는 물건을 점찍었다가 상승의 사이클 초입에 과감하게 들어가는 게 성공 확률을 압도적으로 높일 수 있는 길이다.
• 부자가 되는 것은 어렵다. 심리를 알고 본성을 이겨야만 한다.
• 모두가 믿는 투자 상식의 90%는 틀린 정보다. 결국 중요한 것은 사건이 아니라 시장이다. 상승장이냐, 하락장이냐에 따라 특정 사건은 전혀 다르게 해석된다.
• 투자자는 늘 의심하고, '왜'라고 질문해야 한다. 세상엔 신호보다 소음이 많기 때문이다.
• 소형에서 대형아파트로 전환하는 사이클이 도래했다.
• 전문가들이 예측을 내놓는 이유는 자신이 잘 알기 때문이 아니라 요청을 받았기 때문이다.
• 생각하는 대로 살지 않으면 결국에는 사는 대로 생각하게 된다.
• 행동하지 않는 지식과 생각은 아무 소용이 없다. 검증하고 행동하는 지식이 필요하다.

 

(3장) 다가오는 사이클에서 기회를 잡는 법

• 안정적인 삶을 누리다보면 굳이 변화의 필요성, 리스크가 있는 투자에 도전할 필요를 느끼기 어렵다.
• 초과공급은 무조건 새집을 많이 지어야만 생기는 것이 아니다. 매물은 많은데 부동산을 사려는 사람이 없는 상태가 곧 초과공급이다.
• 투자는 '돈을 벌겠다'보다 '돈을 잃지 않겠다'는 마음으로 접근해야 한다.
• 갭투자로 성공하고 싶다면, 집값이 오르고 전세가가 폭등하며 전세대란이 벌어질 때, 매도하고 빠져나와야 한다.
• 투자의 목적은 잃지 않는 것, 그리고 돈을 버는 것이다. 투자의 본질은 싸게 사서 비싸게 파는 것이다. 본질은 시세차익이지, 경매냐 토지냐 아파트냐가 아니다.
• 워런 버핏의 말처럼 '어떻게 해야 잃지 않을까?'라는 질문을 투자의 제1원칙으로 삼는다면 스스로 투자할때 기회비용을 생각하게 된다.
• 진정한 부자는 '이만큼 벌고 있는데 어떻게 하면 잃지 않고 지킬 수 있을까?'로 투자와 리스크 관리 양쪽을 생각하는 사람이다.
• 치명적인 독과 같은 디플레이션보단 고통스러운 인플레이션이 더 낫기에, 세계 각국 정부는 돈을 풀어서 경기를 부양했다.
• 규제는 과열방지, 규제완화는 시장부양이다.
• 제럴드로브- 투자금을 지키기 위해 가장 먼저 군중으로부터 벗어나라
• 돈은 아무나 할 수 없는 일에 따라붙는다. 누구나 부자가 될 수 있는데 실행하지 않는 당신이 문제라며 지금 당장 함께하자는 말은 돈 버는 방법을 파는 것이 아닌 영원히 가난하게 살것만 같은 공포를 파는 것이다.
• 워런 버핏은 '잭팟을 터트렸다고 말하는 사람을 부러워해서는 안된다. 이것이 성공적인 투자의 핵심이다'라고 말했다.
• 모든 투자에는 한가지 단순한 진리가 있다. 사고, 팔고, 쉬는 것이다.
• 매수는 흐르는 강물처럼 여유있게 천천히, 매도는 태풍처럼 신속하게 해야 한다.
• 남을 부러워하지 말고, 내 호흡으로 걸으면서 하락장에서는 부동산 내공을 쌓는 것이 무엇보다 중요하다.
• 군중심리에 휘둘리지 마라. 군중은 논리가 아닌 감정으로 판단한다.
• 부동산은 저가인 하락장에 사서 상승장을 기다리면 된다.
• 주가든 부동산이든 값이 오르는 건 결국 인간의 심리 때문이고, 폭락하고 실패하는 것 역시 인간의 마음에 달려 있다.
• 겁나서 죽을 것 같으면 사라. 좋아서 죽을 것 같으면 팔아라. 겁나서 죽을 것 같지 않다면 아직 매수의 때가 아니다.
• 자본주의는 돈을 계속 찍어내고 누군가는 계속 빚을 지기 때문에 굴러가는 것이다.
• 돈이 풀리는 속도에 비례하여 집값이 오르는 것도 맞다. 거꾸로 말하면 돈의 가치가 떨어지는 것이다.
• 부동산은 저점에 있을 때는 최고의 투자상품이자 안전자산이지만, 고점에 있을때는 위험자산이다. 투자에서 고점은 악재이고, 저점은 호재이다. 조정과 하락이 없는 우상향은 그 어디에도 없기 때문이다.
• 장기적으로 부동산은 우상향하나, 그 이면에는 가계부채 역시 부동산 가격에 비례하여 우상향한다는 사실을 알아야 한다.
• 미국에 골드러시가 한창일 때, 사람들이 몰려들었지만, 정작 돈을 버는 건 인부가 아닌 곡괭이를 파는 사람들이었다. 곡괭이를 팔 것이 아니라면, 아무도 금을 캐지 않을 때 금을 캐야 한다.
• 태풍이 오면 돼지도 날 수 있다. by 샤오미 창업자 레이쥔. 즉, 시장이 좋으면 썩은 빌라든 뭐든 다 상승한다는 것이다. 이 기회를 잘 노렸다가 시장에 진입한 후, 태풍이 잠잠해지기 전 시장에서 빠져나와야 한다.
• 태풍이 다가오고 있는지는 '심리', '전세가', '분양', '정책'으로 충분히 파악이 가능하다.
• [심리] 행동경제학*의 관점에서 매수자와 매도자의 심리를 파악해야만, 시장의 비합리성의 인과를 추론하고, 투자성공률을 높일 수 있다. 여기서 '행동경제학'은 쉽게 말하면, "똑똑한 사람들이 멍청한 선택을 하는 이유"를 연구하는 것"이다.
• 욕망은 늘 조급하다. 조급한 선택은 하지말자.
• 사람은 진실을 위해서가 아니라 자신의 이익을 위해서 메세지를 전달한다. 투자의 세계에선 이타가 존재할 수 없다.
• 심리가 물성으로 들어나는 건 '거래량'이다. 서울, 수도권 아파트 월별 매매량을 디폴트값으로 늘 바탕에 두고 체크해야 한다.
• 아파트 매매심리의 디폴트값은 시세차익이다. 따라서 이익을 바라는 인간의 심리를 읽으면 시장을 읽을 수 있다. 부동산 투자자는 오를 것 같기 때문에 사는 것이다.
• 시장은 금리를 이긴다. 상승장에서의 금리인상은 힘을 낼 수 없지만, 하락장에서의 금리인상은 울고 있는데 뺨까지 때리는 격이다.
• 월별 아파트 거래량은 시세차익에 대한 대중의 인식을 그대로 보여준다.
• 시장에서 누가(매도/매수인) 주도권을 쥐고 있는지 확인해야 한다.
• 똑같이 거래량이 하락해도 어느 하나는 폭등의 시그널이, 다른 하나는 하락의 시그널이 되는 이유는 '호가'이다. (주식의 상한가/하한가 종목이 거래량이 없는 이유와 유사하다)
• 호가에는 매도자의 심리가 그대로 드러난다. 호가는 최소한 이정도는 받아야 팔 수 있다는 희망이자, 매도자가 생각하는 물건의 가치이다.
• 실거래가와 더불어 호가의 변화를 주의깊게 체크해야 한다. 호가는 매도자의 심리며, 실거래가는 매도자와 매수자의 타협의 결과다. 매도자의 심리가 담긴 호가와 타협의 결과인 실거래가 사이의 갭이 어떤 방향성을 보이느냐에 따라 시장의 향후 방향성을 짐작할 수 있다. 실거래가가 발생하지 않고 있다 하더라도 호가가 높아지고 있는지, 낮아지고 있는지 그 추세를 봐야 한다.
• 폭락이 왔을 때야말로, 가지지 못한 자들이 부의 사다리에 첫발을 올릴 때다.
• 상승과 폭등, 폭등과 하락, 하락에서 상승으로 넘어갈 때는 쉬어가는 코너처럼 조정기가 있다. 이 특징을 잘 분석해야 사이클을 탈 수 있다.
• 아파트 사이클의 5단계는 하락, 상승초기, 상승, 조정, 폭등이다.
• 하락의 시그널은 신규 분양단지의 미계약 발생, 이후 미분양 발생이다. 이 시기에는 거래량 감소와 함께 호가의 변화를 눈여겨 보아야 한다. 그리고 가장 강력한 하락의 시그널은 입주 후 미분양이다.
• 임대시장에서의 수요는 1대1로 수요 공급이 맞으나, 매매시장은 한사람이 수십/수백채를 살수 있으므로, 공급/수요만으로 해석하는 것에는 한계가 있다.
• 거래가 이루어지지 않고 있다는 건 매도자의 매도 희망가와 매수자의 매수 희망가의 갭이 너무 크다는 뜻이다.
• 호가는 파는 사람의 희망이자 욕망이지만, 매수하는 사람이 받아들여야만 실제 가치가 된다.
• 미분양의 흐름, 추세를 읽어야 한다.
• 미분양은 폭락을 알리는 명확한 전조다. 부동산시장에서 미분양이 발생하면, 시장의 주도권은 매수자에게 오게 된다.
• 미분양을 지나 입주 미분양의 발생은 하락의 가장 강력한 시그널이고, 상승의 추세를 읽을 때도 입주 미분양이 소진되는 추세를 보며 가늠해야 한다.
• 새집인 동시에 빈집이었던 물량이 소진되고, 전세가가 슬슬 올라가며, 매매가와 갭이 좁혀지는 게 상승이라는 봄날의 햇살이 다가오는 신호다.
• 왜 사는지, 지금이 아파트사이클의 어디쯤인지를 분명히 인지하고, 남을 설득할 논리를 명확히 알고 매수해야만 진정한 투자라고 할 수 있다.
• 하락장에서 상승장으로 추세가 변할 때의 갭은 이미 떨어질 대로 떨어진 매매가 근처까지 전세가가 올라가며 좁혀지는 갭이다. 이땐 전세가가 먼저 오르면서 집값을 밀어 올린다. 이때야말로 갭투자 최적의 타이밍이다.
• 투자는 IQ와 통찰력, 혹은 기법의 문제가 아니라 원칙과 태도의 문제다. 투자는 지능의 영역이 아니라 심리의 영역이다.
• 김기원 대표의 빅데이터 부동산투자 읽을 것
• 부동산투자 실패는 실연이나, 가까운 이의 죽음처럼 감정적으로 큰 고통을 가져다 준다.
• 금융과 경제는 사이클에 따라 움직인다. 아래 하이먼 민스키 모델을 참고하자.

• 아파트사이클에서 가격변화를 이끌어내는 것은 심리, 전세가, 분양, 정책이고 이는 누구나 접근가능한 정보다. 상승장과 하락장은 정부의 규제 발표시기와 강도에 따라 조금 더 앞당겨지느냐 미뤄지느냐의 차이일 뿐이다.
• 폭등장의 거품이 꺼지고 하락의 계절을 버티면 반드시 투자자를 위한 선물세트가 찾아온다. 그 선물은 미분양, 세금완화, 저금리이다.
• 투자는 상품이 아니라 때를 사는 것임을, 무엇을 사느냐가 아닌 언제사서 언제 파느냐가 중요함을, 아파트사이클은 곧 성공투자의 사이클임을 잊지 말자

< 아파트 사이클 5단계 핵심정리 >

(에필로그) "서두르지 말되, 쉬지도 말라"
투자자는 사람이 지닌 자연스러운 성정인 욕심과 욕망을 인정하고, 이득을 얻고자 하는 자신을 통해 세상을 투영해야 비로소 투자 세계의 대중 심리와 흐름을 읽을 수 있다.
서두르지 마라. 쫓기는 돈은 결국 우리를 떠나간다. 조급할 필요가 없다. 부자될 준비를 하기에 충분한 시간이 우리에게 있다. 투자는 고독한 길이다. 대중과 함께하면 안심이 되지만, 모두가 몰려가는 곳에 부자의 길은 없다.

 

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이상 이현철 소장님의 '아파트 투자는 사이클이다'의 핵심내용을 정리했습니다ㅎㅎㅎ

이 책을 읽는데 생각보다 상당히 오래걸렸네요. 하나하나 줄을 쳐가며 읽다보니 시간 소요가 많이 된거 같아요.

부동산 투자에 있어 투자가치관 정립에 도움을 준 책이라고 단언합니다.

 

이현철 소장님의 다른 책들도 한번 읽어볼까 합니다.